Судебная практика по сносу металлических гаражей
Обновлено: 02.07.2024
16 сентября 2016 года Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе:
судьи – Мищенко О.А.,
при секретаре – Алексеевой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4031/13 по иску Префектуры Юго-Западного административного округа г. Москвы к Кузнецову о сносе металлического гаража,
Истец обратился в суд с иском к ответчику о сносе металлического гаража, мотивируя свои требования тем, что по результатам проведенной комплексной проверки по программе «Мой двор, мой подъезд» администрацией Префектуры ЮЗАО г. Москвы было установлено, что ответчик без надлежаще оформленной документации владеет металлическим гаражом на придомовой территории по адресу: Установка металлического гаража была осуществлена ответчиком без согласования с истцом и без получения необходимых разрешений. Договор аренды на земельный участок, выделенный для установки металлического гаража, у ответчика отсутствует. Истец возражает против сохранения самовольно возведенной постройки на земельном участке, находящемся у истца, о чем ответчик был поставлен в известность.
Истец просит обязать ответчика демонтировать металлический гараж, расположенный на парковочном кармане домовладения по адресу: и освободить указанный земельный участок в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу. В случае неисполнения решения суда ответчиком в установленный срок предоставить истцу право совершить указанные действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом неоднократно по последнему известному суду адресу. Доказательства того, что данный адрес не является адресом постоянного места жительства ответчика на момент рассмотрения дела в материалах гражданского дела отсутствуют, также отсутствуют доказательства, подтверждающие уважительные причины не получения (невозможности получения) судебной корреспонденции по адресу постоянной регистрации ответчика (последнему известному адресу ответчика).
Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 22.03.2016 года № 435-О-О, статья 167 ГПК РФ предусматривает обязанность суда отложить разбирательство дела в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об извещении, а также в случае неявки лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, при признании причин их неявки уважительными. Уважительность причин неявки определяется судом на основании анализа фактических обстоятельств дела. Данное полномочие суда, как и закрепленное ст. 118 ГПК РФ право суда считать лицо в упомянутых в ней случаях извещенным вытекают из принципа самостоятельности и независимости судебной власти.
На основании изложенного, принимая во внимание то, что реализация участниками гражданского процесса своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также учитывая, что ответчик неоднократно извещался о времени и месте рассмотрения дела по всем имеющимся в материалах дела адресам, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, об изменении адреса места жительства суду не сообщил, суд полагает, признать ответчика в силу положений ст.ст. 118, 167 ГПК РФ извещенным о времени и месте судебного заседания, и рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 24.02.2010 г. № 157-ПП «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы», Префектура ЮЗАО г. Москвы, как территориальный орган исполнительной власти города, уполномочен собственником – субъектом РФ принимать меры по сносу объектов, размещенных с нарушением нормативных правовых актов города Москвы, учитывая требования федерального законодательства, Законов и иных правовых актов города Москвы.
Как установлено в судебном заседании по адресу: установлен металлический гараж, который в настоящее время принадлежит ФИО1
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно п. 2 ст. 10 Земельного Кодекса РФ субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 29 Земельного Кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 2 ст. 34 граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. ст. 40, 41, 60 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
На основании Устава города Москвы, принятого 28.06.1995 г., земля в границах города Москвы, не находящаяся на соответствующем титуле (праве частной собственности, муниципальных образований, собственности РФ), находится в собственности города Москвы. Землепользование в г. Москве осуществляется исходя из приоритета обеспечения условий для жизнедеятельности при соблюдении прав и законных интересов других лиц, использование земель в г. Москве является строго целевым, земельные участки могут передаваться в собственность, аренду, постоянное бессрочное пользование в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.
Таким образом, Префектура ЮЗАО г. Москвы, реализуя административно-властные функции и выступая в данном случае, как орган, участвующий от имени собственника земельных участков (города Москвы) в гражданских правоотношениях, вынуждена защищать установленный порядок землепользования, пресекая противоправные действия, ущемляющие общегородские интересы.
Согласно ч. 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановлении уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
В соответствии со ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.
Учитывая, что земля используется не по своему целевому назначению, металлический гараж ответчиком установлен на занимаемом земельном участке без соответствующего согласования и разрешения, суд полагает, что иск подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет.
Следовательно, государственная пошлина, от уплаты которой истец на основании ст. 89 ч. 1, п. 14 ГПК РФ был освобожден, подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
Обязать Кузнецова демонтировать металлический гараж, расположенный по адресу: , освободив земельный участок в течение 15 (пятнадцати) дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.
В случае неисполнения решения суда в течение указанного времени после вступления решения суда в законную силу, Префектура Юго-Западного административного округа г. Москвы вправе убрать указанные металлический гараж, со взысканием с ответчика необходимых расходов.
Взыскать с Кузнецова государственную пошлину в доход бюджета г. Москвы размере
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г. Москвы.
Судья О.А. Мищенко
Решение изготовлено в окончательной форме 17.09.2016 года
РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:
Решение суда о взыскании членских взносов, пеней
Представитель СНТ обратился в суд с иском к ответчице о взыскании членских взносов (целевого взноса) исходя из количества участников в сумме коп. и неустойки за его неуплату. В обоснование своих требований указывают на то, что ответчица имеет в со.
Решение суда об освобождении земельного участка
Истец обратился в суд с иском к ответчику об освобождении земельного участка, мотивируя свои требования тем, что по результатам проведенной комплексной проверки по программе «Мой двор, мой подъезд», администрацией Префектуры ЮЗАО г. Москвы, и ГБУ .
ВС: Несогласие собственника снесенного гаража с размером компенсации не равнозначно отказу от нее
В комментарии «АГ» один из экспертов указал, что Верховный Суд фактически подтвердил, что если к документам владельца сносимого гаража претензий не возникло, то вопрос о размере компенсации может быть предметом спора и сам по себе факт отказа истца от подписания соглашения не является основанием для отказа в присуждении выплаты. Второй отметил, что рассматриваемая позиция ВС ведет к восстановлению баланса прав собственника на справедливую компенсацию при сносе гаража.
Верховный Суд вынес Определение № 5-КГ19-230, в котором разобрался, можно ли не выплачивать собственнику снесенного гаража компенсацию, если он считает ее размер заниженным.
Татьяна Соколова владела гаражным боксом, который подлежал сносу в рамках реализации постановления Правительства Москвы от 6 сентября 2011 г. № 413-ПП «О формировании транспортно-пересадочных узлов в г. Москве» и постановления Правительства Москвы от 9 марта 2011 г. № 63-ПП «Об утверждении Положения о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территории г. Москвы».
30 апреля 2015 г. АО «МКЖД» заключило с ООО «РЭМИС групп» договор об оказании услуг технического заказчика по организации сноса объектов гаражного назначения на земельных участках, необходимых для строительства объектов ТПУ на Малом кольце Московской железной дороги. В соответствии с договором «РЭМИС групп» оказывало услуги по организации проведения оценки рыночной стоимости сносимых гаражей, а также услуги по организации работ по подготовке и подписанию соглашений о выплате компенсаций их владельцам.
По результату оценки рыночная стоимость гаражного бокса Татьяны Соколовой составила 176 тыс. руб. Не подписав соглашение об осуществлении компенсационной выплаты на предложенных АО «МКЖД» условиях, женщина обратилась в ООО «Глобал – оценка и экспертиза» с целью определения рыночной стоимости гаражного бокса, которая согласно отчету компании составила 249 тыс. руб.
Распоряжением префектуры САО г. Москвы от 17 сентября 2015 г. были внесены изменения в распоряжение от 29 июня 2015 г. № 440 «Об утверждении списков владельцев гаражных боксов автостоянки “Сокол-113”». В приложении к распоряжению приведен утвержденный список тех, кто подал заявления о выплате компенсаций за сносимые гаражи, в котором в том числе значилась и Татьяна Соколова. В последующем гараж был снесен.
Женщина уведомила АО «МКЖД» о несогласии с размером компенсации и попросила АО «МКЖД» выплатить ее в размере, определенном в отчете ООО «Глобал – оценка и экспертиза». В ответном письме от 19 сентября 2016 г. общество сообщило, что демонтаж гаражного бокса силами организации не осуществлялся, поскольку Татьяна Соколова не подписала соглашение на осуществление денежной компенсации. При этом «МКЖД» дополнительно указало, что п. 8 Положения о денежной компенсации установлено право префектуры в рамках своей компетенции принимать необходимые меры для освобождения территории в случае отказа владельцев гаражей от подписания соглашений. В свою очередь префектура САО г. Москвы в ответе Татьяне Соколовой от 6 декабря 2016 г. сообщила, что для получения компенсации ей необходимо обратиться именно в АО «МКЖД».
10 января 2017 г. женщина повторно обратилась в «МКЖД», которое повторило информацию о демонтаже гаражного бокса силами префектуры на основании решения Окружной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории Северного административного округа г. Москвы.
После этого Татьяна Соколова обратилась в Таганский районный суд г. Москвы с иском к АО «МКЖД» о взыскании денежной компенсации. Суд, руководствуясь Положением о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий г. Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 9 марта 2011 г. № 63-ПП, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку Соколова отказалась от подписания соглашения об осуществлении компенсационной выплаты в предложенном ей размере.
Проверяя законность и обоснованность постановленного судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала на то, что выплата компенсации за сносимый гараж возможна лишь в случае подписания соглашения об осуществлении компенсационной выплаты. Тогда женщина обратилась в Верховный Суд.
Изучив материалы дела, ВС указал, что в целях реализации Генерального плана г. Москвы, государственных программ г. Москвы, соблюдения прав физических лиц при сносе индивидуальных гаражей для освобождения территории г. Москвы Правительство Москвы постановлением от 9 марта 2011 г. № 63-ПП утвердило Положение о денежной компенсации.
В соответствии с данным положением после получения от префектуры соглашений и актов, подписанных владельцами гаражей, государственный заказчик, предприятие в течение 5 рабочих дней осуществляет их подписание с направлением двух экземпляров в префектуру (один экземпляр – для владельца гаража). После подписания сторонами акта об освобождении гаража под снос он осуществляет перечисление денежных средств на счет, указанный владельцем гаража, на условиях соглашения. Таким образом, указал ВС, данным нормативно-правовым актом владельцам сносимых индивидуальных гаражей, имеющим правоподтверждающие документы, при освобождении территории г. Москвы гарантируется выплата денежной компенсации.
ВС заметил, что в обоснование исковых требований и в судебных заседаниях Соколова ссылалась на то, что не согласна с размером компенсации, полагая ее заниженной. «Данным доводам истца судом оценка в нарушение требований ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дана, решение суда не содержит суждений относительно оснований заявленного иска», – указал Суд.
Таким образом, высшая инстанция отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд.
В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что данное определение является редким прецедентом в пользу владельцев гаражей, сносимых властями г. Москвы в рамках мероприятий по освобождению территорий, осуществляемых в столице.
По его мнению, принципиальным для Верховного Суда в данном деле было то, что имя владелицы спорного гаража было включено в утвержденный префектурой список владельцев гаражных боксов, попадающих в границы размещения транспортно-пересадочного узла, а в судах нижестоящих инстанций законность прав владелицы гаража не оспаривалась. «В подавляющем большинстве случаев владельцам гаражей, с которыми властям города не удалось найти общий язык, отказывают в выплате какой-либо компенсации со ссылкой на отсутствие у них документов, подтверждающих возникновение права собственности на гараж», – заметил Николай Сапожников. Он посчитал, что Верховный Суд фактически подтвердил, что если к документам владельца сносимого гаража претензий не возникло, то вопрос о размере компенсации может быть предметом спора и сам по себе факт отказа истца от подписания соглашения не является основанием для отказа в присуждении выплаты.
Старший юрист, руководитель практики Содружества земельных юристов Ксения Сочеева отметила, что в судебной практике нет единого подхода к вопросу компенсации за снос гаража в случае неподписания соответствующего соглашения. Так, в Апелляционном определении Московского городского суда от 4 сентября 2015 г. по делу № 33-31556/2015 даже не оспаривается право собственника на компенсацию (при условии отказа от подписания соглашения в предложенной редакции). При этом ее размер устанавливается на основании проведения независимой судебной оценочной экспертизы. «Такая позиция, на мой взгляд, является наиболее корректной и справедливой – так как право собственности на гараж не оспаривалось, собственник имеет право на адекватную компенсацию», – посчитала Ксения Сочеева.
Тем не менее, заметила она, существует иная позиция суда: так как собственник отказался от подписания соглашения, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований о компенсации (Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2019 г. № 33-53800/2019). По мнению юриста, трактовка п. 8 Положения в подобном ключе может привести к злоупотреблениям в части оценки размера компенсации и отсутствию возможностей собственника повлиять на указанную сумму.
«Я считаю, что рассматриваемая позиция Верховного Суда ведет к восстановлению баланса прав собственника на справедливую компенсацию при сносе гаража», – резюмировала Ксения Сочеева.
Сноса можно избежать
3 августа 2018 г. Президент РФ подписал поправки в ГК и ГрК РФ (федеральные законы № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» и № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в части признаков самовольной постройки, последствий ее возведения и порядка сноса.
Ранее действовавшая редакция ст. 222 ГК наделяла органы местного самоуправления полномочиями принимать решения о сносе самостроя в любых случаях, когда постройка была возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Сейчас сносить самострой стало сложнее.
Рассмотрим отдельные случаи отказа арбитражных судов в иске о сносе самостроя, а также аргументы, которые помогли противостоять доводам госорганов.
Тема сноса самовольных построек носит многоаспектный характер. О сновными критериями отнесения спора к подведомственности арбитражного суда или суда общей юрисдикции являются субъектный состав и характер спора, применяемые в совокупности.
Исходя из положений ч. 3 ст. 22 ГПК РФ, суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов. Вместе с тем к подведомственности арбитражных судов относятся споры о сносе нежилых зданий, строений и помещений, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Соответствующие разъяснения были даны в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).
Остановимся подробнее на отдельных моментах, на которые следует обратить внимание адвокату, защищающему интересы предпринимателя в арбитражном суде по делам о сносе самовольно построенного объекта капитального строительства.
Немаловажным аргументом, являющимся основанием для отказа в иске органа исполнительной власти о сносе самовольной постройки, является пропуск срока исковой давности. Так, на требование о сносе самовольной постройки, являющейся недвижимостью по объективным свойствам, распространяется предусмотренный ст. 196 ГК общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый согласно ст. 200 Кодекса с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, если только сохранение постройки не нарушает публичные интересы и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление Пленумов № 10/22).
Как правило, органы исполнительной власти, доказывая момент, когда они узнали о наличии на земельном участке незаконно возведенного объекта, ссылаются на акт государственной инспекции, которым был зафиксирован факт самовольного строительства. Однако суды зачастую придерживаются иной позиции.
Например, рассматривая дело № А40-148777/2019 по иску Департамента городского имущества Москвы и Правительства г. Москвы о сносе возведенного без соответствующего разрешения здания, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности города и включенном ввиду наличия признаков самовольного строительства в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее – постановление № 819-ПП), арбитражный суд отказал в иске в связи с пропуском срока исковой давности, отклонив доводы истцов о том, что срок исковой давности исчисляется с момента составления акта Госинспекции, поскольку судом было установлено, что здание возведено в период с 1998 по 2003 г. и отражено в «красных линиях» на учете ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 17 апреля 2007 г. Таким образом, суд посчитал, что истцы в лице уполномоченных органов не могли не знать о наличии спорного объекта еще до составления акта Госинспекции.
При этом суд обратил внимание, что согласно п. 3 Положения о взаимодействии органов исполнительной власти г. Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков (утвержденного постановлением № 819-ПП) органы власти столицы осуществляют межведомственное взаимодействие с целью выявления фактов изменения объектов капитального строительства. В перечень указанных органов включены, в частности, Госинспекция по недвижимости г. Москвы и Департамент городского имущества.
Исходя из п. 3.1–3.3 Положения о взаимодействии, все органы, обладающие контрольными полномочиями (в том числе Госинспекция и ДГИ), обмениваются между собой информацией о выявленных признаках изменения объектов капитального строительства; в конечном счете вся информация о проведенных контрольных мероприятиях направляется в ДГИ.
Еще раз подчеркну, что при решении вопроса о пропуске срока исковой давности и сохранении постройки суд обязательно учитывает заключение эксперта о соответствии объекта самовольного строительства требованиям безопасности. В частности, в п. 7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, далее – Обзор) обращено внимание на то, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Так, в рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза, установившая, что здание является объектом капитального строительства и перемещение данного объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно. Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении, здание отвечает требованиям надежности и безопасности, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан.
По другому делу арбитражный суд также с учетом того, что объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, отказал госоргану в иске о сносе самовольной постройки в связи с пропуском срока исковой давности, посчитав ссылку истцов на акт Госинспекции по недвижимости от 11 августа 2017 г. как на момент начала их осведомленности о существующем объекте несостоятельной, поскольку Госинспекция в 2013 г. проверяла этот объект, что оформлено актом проверки от 16 декабря 2013 г. и свидетельствует о том, что истцы были проинформированы о существующем объекте еще в 2013 г. (см. также дело № А40-135643/2020).
Представляет интерес также позиция Верховного Суда, изложенная в Определении от 21 апреля 2020 г. № 49-ПЭК20 по делу № А40-116882/2017, в котором ВС обратил внимание на то, что ранее, до фиксации Госинспекцией факта самостроя, Мосгосстройнадзор, являющийся органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственный строительный надзор, составил акт. В связи с этим Правительство Москвы и Департамент еще до составления акта Госинспекцией могли узнать о нарушении их прав в рамках реализации предоставленных полномочий путем межведомственного взаимодействия, поскольку на истцов, являющихся органами исполнительной власти, законом возложены обязанности контроля соответствия строительства требованиям, установленным в разрешении.
Таким образом, срок исковой давности следует отсчитывать с момента, когда о соответствующем нарушении (о существовании объекта самовольного строительства) узнал или должен был узнать орган, подведомственный правительству субъекта РФ и реализующий полномочия в области самовольного строительства, что должно быть подтверждено документами или следовать из обстоятельств дела.
В соответствии с подходом, сформированным судебной практикой, срок исковой давности по искам уполномоченного органа о сносе объекта самовольного строительства исчисляется с даты технической инвентаризации и (или) с даты внесения записи о праве собственности на объект в ЕГРН. Указанная позиция основана на том, что органы исполнительной власти, обязанные контролировать соответствие строительства требованиям, установленным в разрешении, и наделенные для надлежащего осуществления этих обязанностей различными контрольными полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учете и госрегистрации прав на спорный объект 1 .
Анализируя судебную практику, полагаю, что при определении момента, от которого следует отсчитывать срок исковой давности, следует учитывать:
Рассматривая вопрос о применении срока исковой давности, нельзя не упомянуть еще один важный момент. Так, в п. 6 Обзора указано, что исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, возведенной на участке, принадлежащем истцу, без его согласия.
Напомню, что в соответствии со ст. 208 ГК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не соединены с лишением владения (ст. 304).
Исходя из этого, возникает резонный вопрос: распространяется ли исковая давность на требование о сносе постройки, расположенной на арендованном участке, находящемся в госсобственности?
На мой взгляд, сдача имущества в аренду свидетельствует об утрате владения. Следовательно, к требованию о сносе самовольной постройки на арендованном участке применяется положение об исковой давности.
Как указал Верховный Суд в Определении от 27 марта 2018 г. по делу № А63-12005/2016, наличие действующего или прекратившего действие договора аренды земельного участка не подтверждает факт владения землей собственником или уполномоченным им лицом.
В частности, при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки на земельном участке, принадлежащем г. Москве и переданном ответчику в аренду, суды приходили к выводу о том, что, поскольку земельный участок выбыл из владения Москвы, договор аренды является действующим, требования об освобождении участка на основании положений ст. 304 ГК не подлежат удовлетворению. Соответственно, это исключает применение ст. 208 ГК 2 .
Однако это не настолько бесспорный и очевидный вывод. Например, в Северо-Кавказском округе суды придерживаются прямо противоположной позиции – о том, что, если здание возведено на арендуемом участке, госсобственность на который не разграничена, он находится в распоряжении органа местного самоуправления и из его владения не выбывал, то в силу положений ст. 208 и 304 ГК срок исковой давности к требованиям о сносе самовольной постройки применяться не может 3 . В других округах (Волго-Вятском и Центральном) тоже встречается подобная практика 4 .
Если нежилой объект был возведен до 1995 г. и после этого его площадь и технические характеристики не менялись, нормы о самовольной постройке к нему неприменимы.
Объекты нежилого назначения, возведенные до 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками, поскольку до вступления в силу части первой ГК РФ соответствующая норма ГК РСФСР распространялась только на жилые дома. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и на этом основании снесены. Соответствующая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 24 января 2012 г. № 12048/11.
Тем не менее возникает вопрос: как доказать, что постройка была возведена до 1995 г.? Как представляется, такими документами могут быть: сведения, полученные из БТИ (технический паспорт, поэтажный план и экспликация с указанием площади помещения и года постройки), акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, документы о приватизации здания и др.
Рассмотрим некоторые примеры из судебной практики.
Первый: судом по делу А40-156350/2020 было установлено, что индивидуальный предприниматель в 2017 г. приобрел здания с годами постройки согласно сведениям БТИ и Росреестра –1988 и 1989. Однако, по данным ИАС «Управление градостроительной деятельностью», земельный участок для целей строительства (реконструкции) капитального объекта не предоставлялся, разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не оформлялись, в связи с чем в 2020 г. Госинспекцией по недвижимости был составлен акт о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта, и последний был включен Перечень, утвержденный постановлением № 819-ПП.
С учетом пропуска истцами срока исковой давности, выводов судебной экспертизы о соответствии спорных зданий требованиям безопасности и неприменимости норм о самовольных постройках к зданиям, построенным до 1995 г., судом было отказано в иске о сносе.
Второй: ДГИ и Правительство Москвы обратились в суд с иском о признании строения самовольной постройкой и сносе. Однако суд, установив, что здание построено до 1995 г., отказал в иске.
Как было установлено судом, факт строительства здания в 1988 г. подтвержден имеющимися в материалах дела документами: актом о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания склада от 29 ноября 1988 г.; документами о приватизации в форме акционирования арендного предприятия, в состав которого входило спорное здание; распоряжением Комитета по Управлению имуществом Москвы от 14 апреля 1993 г. «О приватизации имущественного комплекса»; планом приватизации муниципального имущественного комплекса от 25 декабря 1992 г.; актами приема-передачи имущественного комплекса; актом Госинспекции по недвижимости об обследовании объекта недвижимости (См.: Постановление АС Московского округа от 18 сентября 2020 г. по делу № А40-163020/2019).
В заключение отмечу, что Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство 5 . При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру деяния (Постановление от 30 июля 2011 г. № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение постройки, не создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.
На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в п. 26 Постановления Пленумов № 10/22. Там же (абз. 2) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и единственным безусловным основанием для сноса. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы – в частности, для получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
Резюмируя, отмечу важные моменты, на которые следует обратить внимание адвокату, принимая на себя поручение на ведение дела о сносе самовольной постройки:
1. Когда была возведена постройка:
- если до 1995 г. (во времена СССР), то положения ГК РФ о самовольных постройках на нее не распространяются. При этом важно, чтобы площадь постройки после 1995 г. не менялась (это должно быть зафиксировано в БТИ или других документах);
- пропущен ли трехлетний срок исковой давности, то есть когда истцам – органам исполнительной власти – должно было быть известно о возведении самовольной постройки (при этом дата составления акта Госинспекции по недвижимости о фиксации факта самостроя в совокупности с иными доказательствами не является безусловным моментом отсчета срока исковой давности).
2. Предпринимались ли лицом, построившим самовольно возведенный объект, меры к его легализации (например, были попытки получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию).
3. В суде необходимо заявить ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы на предмет того, является ли самовольная постройка объектом капитального строительства; соответствует ли требованиям надежности и безопасности, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам; несет ли угрозу жизни и здоровью граждан.
1 См.: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 25 декабря 2019 г. № 305-ЭС19-18665 по делу № А40-116882/2017; постановления АС Московского округа от 5 сентября 2019 г. по делу № А40-227607/2017 и от 15 сентября 2020 г. № А40-115453/17.
2 См., например, постановления АС Московского округа от 30 августа 2020 г. по делу № А40-274846/2019 и от 20 июля 2021 г. по делу № А40-220772/2019; Девятого апелляционного арбитражного суда от 25 ноября 2021 г. по делу № А40-16233/21.
3 См. постановления АС Северо-Кавказского округа от 31 октября 2018 г. по делу № А32-42936/2017, от 12 декабря 2018 г. по делу № А53-40339/2017, от 29 мая 2019 г. по делу № А32-25465/2017, от 19 марта 2015 г. по делу № А32-10908/2013.
4 См. постановления АС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2020 г. по делу № А79-11720/2018, от 27 октября 2020 г. по делу № А82-22405/2019, от 26 октября 2016 г. по делу № А43-9990/2015 и от 24 мая 2016 г. по делу № А43-14251/2015; АС Центрального округа от 25 ноября 2019 г. по делу № А14-6503/2017, от 27 декабря 2016 г. по делу № А83-2843/2015, от 24 февраля 2014 г. по делу № А62-8195/2012, от 20 ноября 2012 г. по делу № А36-3847/2011.
5 Определения от 3 июля 2007 г. № 595-О-П, от 17 января 2012 г. № 147-О-О, от 29 марта 2016 г. № 520-О, от 29 мая 2018 г. № 1174-О и № 1175-О, от 25 октября 2018 г. № 2689-О и от 20 декабря 2018 г. № 3172-О.
Снести нельзя признать право собственности
3 августа 2018 г. Президент РФ подписал Федеральный закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» в части уточнения положений о самовольных постройках (далее – Закон № 339-ФЗ) и Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ).
Президент подписал пакет поправок в законодательство, регламентирующих вопросы правового статуса и дальнейшей судьбы самовольных построек
Нововведения Закона № 339-ФЗ во многом закрепляют достижения судебной практики последних лет и направлены на стимулирование добросовестного поведения участников отношений и «легализацию» объектов самовольного строительства в случаях, когда это не нарушает права третьих лиц и общественные интересы. Положения Закона № 340-ФЗ, касающиеся отношений по самовольному строительству, связаны в основном с изменениями процедурного регулирования.
Основные новеллы законов состоят в следующем.
Фактически вводится фигура добросовестного застройщика
Если лицо не знало и не могло знать о действии установленных законом ограничений по использованию земельного участка, то принадлежащая ему постройка, возведенная с нарушением таких ограничений, не является самовольной. Такое лицо в тексте Закона № 339-ФЗ прямо именуется собственником соответствующего объекта, а не «лицом, осуществившим самовольную постройку».
Вводится механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями
Раньше закон предусматривал два варианта судьбы самовольной постройки: снос или признание права за лицом, имеющим титул на земельный участок. В то же время на практике встречались ситуации, когда суд не считал справедливым принять решение ни о сносе, ни о признании права собственности на самовольную постройку и отказывал в удовлетворении обоих – основного и встречного требований, «подвешивая» ситуацию.
Закон № 339-ФЗ закрепляет возможность принятия судом (или в определенных случаях органом местного самоуправления) решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом («установленные требования»).
При этом, как следует из положений Закона № 340-ФЗ, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, определенном гл. 6 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, законодательно вводится еще одно основание для легализации постройки – исполнение решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (новый п. 3.2 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 339-ФЗ).
Кроме того, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является новым основанием для признания права собственности на нее по иску собственника земельного участка или лица, владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления
Законодатель модифицирует систему оснований для принятия решения о сносе в отношении самовольных построек, сужая в целом сферу «административного сноса». Так, органом местного самоуправления может быть принято:
- решение о сносе в случае:
а) возведения постройки при отсутствии необходимых в соответствии с законом правоустанавливающих документов;
б) возведения постройки с нарушением вида разрешенного использования (далее – ВРИ) на земельном участке, расположенном в границах территории общего пользования; - решение о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями в случае возведения постройки с нарушением ВРИ земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства, или в случае отсутствия разрешения на строительство.
Как отмечалось, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом остается неясным, каким образом будет производиться приведение в соответствие с установленными требованиями постройки, возведенной без обязательного разрешения на строительство в отсутствие иных нарушений.
Важно отметить, что законодатель выводит из-под действия административного порядка принятия решения следующие объекты:
Вместе с положением о невозможности принятия решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотренным п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Закона № 339-ФЗ, такие законодательные ограничения представляются особенно важными в связи с появлением новой санкции в виде принудительного изъятия земельного участка у собственника, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, одностороннего отказа от договоров аренды и ссуды земельных участков и возможным установлением административного штрафа (проект федерального закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)», принятый в первом чтении Государственной Думой).
Устанавливается возможность изъятия земельного участка, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды, ссуды земельного участка, если в отношении самовольной постройки на нем не выполнены обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями
Принципиально новое положение Закона № 339-ФЗ позволяет в принудительном порядке изъять земельный участок у собственника. Такая санкция применяется в случае, если на земельном участке располагается самовольная постройка, в отношении которой было принято (как в судебном, так и в административном порядке) решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, и соответствующее решение не было исполнено. При этом из суммы компенсации за изъятие земельного участка вычитаются, помимо прочего, затраты на выполнение работ по сносу или приведению в соответствие. Согласно Закону № 340-ФЗ отчуждение участка осуществляется путем продажи его с публичных торгов. В случае если на земельном участке расположены иные объекты капительного строительства, осуществляется раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к земельным участкам, отчуждение земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.
Законом № 340-ФЗ предусмотрено, что возведение самовольной постройки или неисполнение обязанности по сносу или приведению в соответствие является также основанием для прекращения в одностороннем внесудебном порядке прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды или безвозмездного пользования (ссуды).
При этом в случае, если на земельном участке расположены иные объекты капитального строительства, земельный участок должен быть разделен в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если раздел участка без нарушения требований к участкам невозможен, прекращение прав и договора аренды в указанном порядке не допускается.
Предусмотрена допустимость предоставления земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой
Положения Закона № 340-ФЗ позволяют предоставлять земельный участок, находящийся в публичной собственности, с расположенной на нем самовольной постройкой. При этом обязательным является включение в договор аренды или ссуды условия об осуществлении арендатором или ссудополучателем сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. Неисполнение такой обязанности является самостоятельным основанием для прекращения договора в одностороннем внесудебном порядке.
Запрет легализации самовольной постройки «задним числом»
Закон № 340-ФЗ содержит положения, которые препятствуют легализации самовольной постройки путем «приспособления» под ее характеристики действующих правовых актов.
Так, с момента поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки и до момента направления ответного уведомления об отсутствии признаков самовольной постройки либо вступления в законную силу судебного решения, которым отказано в сносе постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, запрещается:
- внесение в правила землепользования и застройки изменений, которые устанавливают ВРИ и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, которым соответствуют ВРИ и параметры самовольной постройки;
- предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, или в отношении самой постройки;
- предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении участка, на котором расположена самовольная постройка.
Оценивая закон в целом, безусловно, почти революционным шагом можно считать введение возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В то же время пока неясно, является ли новый закон либерализацией или, по сути, ужесточением действующего регулирования.
Например, напомним, раньше п. 4 ст. 222 ГК РФ предусматривал возможность сноса самовольной постройки в административном порядке в случаях, когда земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий.
Новая редакция подп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ может быть истолкована в том смысле, что органы местного самоуправления вправе принимать решения о сносе в административном порядке созданных до 14 мая 1998 г. объектов, единственным нарушением при строительстве которых является отсутствие разрешения на строительство независимо от расположения в зоне с особыми условиями использования территорий. При этом делать это можно будет не только в отношении объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Если есть угроза жизни и здоровью граждан, решение об «административном» сносе можно принять и в отношении постройки на частной земле. В таком случае оборот может ждать новая волна «административного» сноса.
Также требует дополнительной проработки положение об изъятии земельного участка у частного собственника. Новые положения предусматривают раздел земельного участка, занятого самовольной постройкой, только в случае, когда на нем расположены иные объекты. Таким образом, фактически вводится возможность изъятия у частного собственника земельного участка любого размера, даже если самовольная постройка занимает только небольшую его часть. Учитывая, что приведение самовольной постройки осуществляется в порядке ее реконструкции и потребует прохождения множества административных процедур, высок риск, что застройщик не уложится в сроки приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Это, в свою очередь, приведет к инициированию процедуры изъятия всего участка.
Читайте также: