На что обратить внимание при покупке металлического гаража

Обновлено: 18.05.2024

Пол года назад ко мне обратился старый товарищ Аяз с необычной на(на первый взгляд) просьбой - провести юридическое сопровождение сделки купли-продажи гаража. Почему "необычной", потому как мой товарищ - заядлый рокер и мы еще 9 лет назад с ним пили вино с пакетов.Я то со временем от рокерского образа жизни отошел, а он так и остался "в образе". Однако, как выяснилось, у него было хобби: копаться в ретро-автомобилях в уютной гаражной обстановке и последние 3 года он арендовал гараж для этого, а тут надумал прикупить недвижимость.

Итак, как и любая сделка первым вопросом при покупке гаража встал ценник. Изначально собственник гаража (Далее - Серега) озвучил цену в 150 000 рублей. Со слов моего товарища-покупателя (Далее - Аяз) за эту цену в его собственность перейдет гараж целиком.

"Отлично, а как насчет земли под гаражом?" - был мой первый вопрос.

"Ну, я так понимаю, гараж вместе с землей продается", - ответил Аяз.

Я ему посоветовал все-таки уточнить эту деталь у продавца и попутно затребовал правоустанавливающие документы на недвижимость, как минимум мне нужна была выписка из ЕГРН, чтобы установить реального продавца. Потому как далее выяснилось, что собственником гаража выступала мама Сереги, а не он сам. Хотя это обычная практика, когда на этапе переговоров все вопросы решает не сам собственник, а его родственник. Это вполне допустимо, но на сделке при подписании договора должен присутствовать собственник лично. Я же на слово никогда не верю и попутно сам заказал выписку ЕГРН.

Пока я ждал документы от продавца, я прозондировал рынок недвижимости, установив для себя верхнюю и нижнюю ценовую планку на гаражи как в конкретном ГСК "Планета", так и в соседних (а их там было порядка 5-ти). Гаражи продавались с ценником от 100 до 160 тысяч рублей, учитывая состояние и наличие смотровой ямы. В покупаемом же гараже, яма была - но не залитая бетоном, просто земля. Кроме того, Аяз своими силами, за годы пока арендовал гараж, залил пол бетоном. Учитывая в совокупности эти факторы, я порекомендовал "спустить" Серегу со 150 тысяч, то 120 тысяч рублей. Забегая вперед - это нам удалось, но уж чересчур легко. Поэтому я решил все-таки копнуть глубже и дождаться документов.

Но что самое главное, при требовании документов Серега предоставлять их не спешил, его коробил вопрос: "А зачем твоему юристу документы, там все нормально!" - вопил по телефону Серега при разговоре с Аязом, который о каждом шаге в переговорах ставил в известность меня.

- "Аяз, я - юрист измученный. Иные условия душа не принимает. Либо ты у Сереги выдергиваешь все документы либо сделки не будет!" - я в своей позиции был как всегда непреклонен, даже в беседе со своим товарищем.

С тяжелым скрипом, документы на гараж я всё-таки получил, также технический план гаража, который датировался мартом месяцем 2021 года, что было любопытно, так как на сделку мы планировали выйти до майских праздников. Кто не понял, "свежесть" технической документации говорит о том, что собственник намеренно и осознанно подготавливал документы к ближайшей сделке. Параноить я не стал, но о рисках предупредил товарища. Параноить я стал чуть позже, когда не досчитался нескольких фотографий страниц из технического плана на гараж.

При покупке любой недвижимости, пристальное внимание обращайте на техническую документацию, чтобы избежатьподобных рисков.

И всё-же я настоял на том, чтобы мне прислали абсолютно все фотографии технического плана на гараж. И не зря, как оказалось.

Дело в том, что на 9-й странице плана было заключение кадастрового инженера, которое гласило, что "согласно выписки из ЕГРН расположение данного гаража граничит с земельным участком, принадлежащем соседу Валерию Николаевичу", - который ранее уточнил граница земельного участка под своим гаражом.

Предвижу, что читателем на первый взгляд сложно будет сразу понять, что это заключение значит, как не понимал, например, Аяз. Чтобы донести до него важную мысль (и до читателя), я набросал от руки простую схему расположения гаража с учетом сведений из публичной кадастровой карты.

Кстати, ссылку на бесплатный официальный сайт Росреестра, где вы можете проверить свою либо чужую недвижимость прикрепляю. Достаточно ввести в графу кадастровый номер объекта, либо точный адрес объекта.

Самое интересное, началось уже после того, как данную схему получил Серега, у которого "все с документами нормально".

Продавец, как вы уже поняли заранее знал, об этой проблеме, как и о том, что фактически земля под гаражом принадлежит не ему, а гаражно-строительному кооперативу "Планета". Чтобы не вдаваться в подробности, что на этот счет говорил Серега (так как его словам уже ни Аяз, ни я не верили), я связался с председателем ГСК. Он пояснил, что земля и правда продавцу не принадлежит, как и самому ГСК. Дело в том что администрация Советского района в далеком 1999 году передала для безвозмездного бессрочного пользования гаражный комплекс кооперативу. И все вопросы по землепользованию и оформлению гаража по гаражной амнистии следует решать с администрацией.

Да, после того, как Аяз ткнул носом продавца гаража в мои доводы, касаемо юридической чистоты сделки, он заявлял, что в сентябре 2021 года мы сможем оформить гараж по гаражной амнистии и то, что он с землей будет дороже и т.д. На самом деле, это было уже неважно. Да мы смогли бы его оформить, да гаражная амнистия существует, но как можно врать человеку, который у тебя арендует 3 года гараж, ремонтируя его к тому же за свой счет - лично для меня загадка. Как итог, от выхода на сделку мы отказались, Аяз переехал в другой гараж, теперь арендует у друга Да и в целом от затеи покупки недвижимости отказался, проще говоря "перегорел" с покупкой.

1. Не верьте на слово продавцу, проверяйте все документы самостоятельно, сверяйтесь с публичными источниками, такими как кадастровая карта, сайт Росреестра;

2. Гараж - не квартира, земля под гаражом может не принадлежать собственнику гаража. Требуйте 2 документа: на гараж и на землю.

3. Перед покупкой поговорите сначала с председателем ГСК, более чем вероятно он знает, кто, где и за сколько продает гараж в его кооперативе.

Чтобы не снесли и не обманули: как купить гараж без проблем

Циан.Журнал разобрался, как приобрести гараж без лишних рисков, с какими проблемами можно столкнуться при оформлении сделки, как не попасть в руки мошенников и уберечь покупку от сноса.

1 сентября в России заработала «гаражная амнистия». Благодаря ей можно упрощенно оформить право собственности на землю под гаражом. При этом собственник получает территорию бесплатно — оформляет на свое имя или становится арендатором. Несмотря на это, российские владельцы и потенциальные покупатели гаражей по-прежнему находятся в зоне риска. На рынке много недобросовестных продавцов, которые используют мошеннические схемы. Кроме того, даже юридически чистые гаражи периодически сносят в интересах девелоперов.

Гараж — одно, земля — совсем другое

Согласно российскому закону, гараж может определяться и как движимое, и как недвижимое имущество. Если постройка относится к первой категории, зарегистрировать права на нее в Росреестре невозможно, и договор купли продажи в этом случае составляется в простой письменной форме. Если гараж — недвижимость, процедура госрегистрации при заключении договора купли-продажи обязательна. Право собственности на него возникает с момента регистрации.

Для признания гаража объектом недвижимости необходимо, чтобы он имел прочную связь с землей и его перемещение было невозможным, рассказал Циан.Журналу Владимир Колганов, юрист компании «Генезис».

Самые проблемные гаражи — железные, которые продаются по членской книжке

Фактически гаражи можно грубо поделить на капитальные (недвижимость) и железные (движимое имущество), а также находящиеся в собственности или продаваемые по членской книжке, считает Никита Пилюгин, руководитель юридического департамента федеральной компании «Этажи».

Важную роль при выборе гаража играет не только статус самого строения, но и земли под ним. Если речь идет об участке, который взяли в аренду под застройку в наши дни, стать его собственником не составит особой проблемы. Но таких относительно беспроблемных вариантов на рынке не слишком много, куда больше продается гаражей, история которых началась в 90-х или даже в советское время.

При покупке недвижимого гаража речь фактически идет о двух объектах — гараже и земле под ним

По мнению Никиты Пилюгина, самыми надежными для покупки можно назвать капитальные гаражи, на которые оформлено право собственности, — как на само строение, так и на участок под ним. «Как правило, с такими гаражами проблем не возникает, и если даже изменятся планы города по использованию данного участка земли, собственник получит хорошую компенсацию», — убежден эксперт.

Самые же проблемные гаражи — железные, которые продаются по членской книжке кооператива. Они не находятся в собственности и могут быть расположены на земельных участках с разным статусом. «Здесь рисков значительно больше, и нужно обращать внимание, на каких основаниях выделен участок земли, оформлен ли на него договор аренды, каков срок действия документа и что в перспективе планируется в этом районе», — советует Никита Пилюгин.

С какими трудностями можно столкнуться при покупке гаража

Движимые гаражи, как правило, стоят на земле, которая относится к общедомовому или муниципальному имуществу. И при случае собственника могут заставить убрать такой гараж. Если не сделать это в добровольном порядке, власти или правление дома сами демонтируют объект, а с владельца в судебном порядке взыщут расходы на его перемещение и хранение, отмечает юрист Владимир Колганов.

Перед покупкой следует выяснить планы города на землю, на которой расположен гараж

При покупке недвижимого гаража речь фактически идет о двух объектах — гараже и земле под ним. Может получиться так, что права на землю за продавцом закреплены, а на гараж — нет. Или наоборот. В первом случае новый собственник сможет зарегистрировать право собственности на объект, а вот обратный вариант сложнее. Застолбить за собой землю под гаражом возможно, если она никому не принадлежит. Если же собственник у нее есть, он волен распоряжаться ей по своему усмотрению, и впоследствии могут возникнуть проблемы.

Помимо проверки документов на постройку и на землю при покупке гаража необходимо уточнить, есть ли у предыдущего собственника задолженности по коммунальным платежам, электричеству и охране

Как могут обмануть при покупке

Как и с любым другим видом недвижимости, в сегменте купли-продажи гаражей хватает недобросовестных продавцов. Существует пять основных схем мошенничества, рассказал Циан.Журналу вице-президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов.

1. Передача денег без расписки. Многие покупатели уверены, что подписание официального договора свидетельствует и об оплате. Однако нужно помнить, что единственным юридически значимым доказательством этого служит именно расписка продавца. В противном случае он может обратиться в суд и повторено взыскать с беспечного покупателя стоимость объекта.

2. Слишком низкая цена объекта. Иногда мошенники, чтобы обмануть покупателя, занижают цену за гараж и тем самым привлекают много клиентов. Потом же оказывается, что он стоит гораздо дороже, чем было указано в объявлении. Можно с уверенностью сказать, что это одна из самых популярных схем «мягкого» мошенничества. Покупатель, конечно, может отказаться, но если он уже втянулся в процесс, сделать это бывает сложно чисто психологически.

Независимо от статуса гаража на землю под ним все равно необходим договор аренды с муниципалитетом

3. Фальшивые документы. Многие мошенники обманывают покупателей с помощью поддельных документов и печатей. При этом клиент платит деньги и совершенно не подозревает, что имеет дело вовсе не с владельцем гаража.

4. Одновременная продажа нескольким людям. Это называется «продажей по дубликатам». При регистрации сделки с недвижимым гаражом оригинал свидетельства о праве собственности сдается в Росреестр. Однако мошенники могут сделать несколько заверенных копий правоустанавливающих документов и продать тот же самый гараж еще паре-тройке человек. После этого они бесследно исчезают с деньгами.

5. Занижение стоимости гаража, то есть разница между реальной его ценой и суммой, указанной в договоре. Этот трюк направлен на обман не покупателя, а государства — стоимость занижается для того, чтобы можно было избежать уплаты налогов. Но если в будущем новый владелец попытается расторгнуть такую сделку, назад он получит только ту сумму, которая фигурирует в бумагах.

Как защититься от сноса

Проверка легитимности размещения гаража — очень важный нюанс. Для этого следует обратить внимание на категорию земли, а также охранные зоны различного рода коммуникаций: электрических и газовых сетей, водопровода и канализации, чтобы в будущем ваш новый гараж не признали самовольным строением. Также перед покупкой следует выяснить планы города на землю, на которой он расположен, — в ближайшие годы ее вполне могут отдать под застройку.

Чтобы избежать рисков сноса, можно посмотреть назначение земли на публичной кадастровой карте и затем проверить, на каком основании ей пользуются гаражный кооператив. «Если земельный участок и гараж оформлены в собственность, риски минимальны, поскольку при необходимости сноса собственнику выплатят компенсацию», — указывает Никита Пилюгин.

Если земля под гаражом у вас в собственности, ее также могут изъять для муниципальных нужд, но сделать это гораздо сложнее

Вице-президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов дает следующие рекомендации для того, чтобы не потерять гараж из-за возможной застройки территории.

1. Независимо от статуса гаража на землю под ним все равно необходим договор аренды с муниципалитетом. Можно заключить его от себя лично или через гаражный кооператив.

2. Если такой договор уже на руках, он остается действительным до истечения срока аренды.

3. Если срок в договоре не прописан, он автоматически потеряет силу через 49 лет после заключения.

4. Досрочное прекращение аренды возможно только на основании решения суда, если арендатор существенно нарушил условия договора. То есть если вы исправно платите и срок аренды еще не истек, сносить ваш гараж не имеют права.

5. Если земля под гаражом ваша, администрация также может изъять ее для муниципальных нужд. Но сделать это значительно сложнее. Во-первых, собственнику должны компенсировать стоимость участка и построек на нем, а также убытки и упущенную выгоду. Принудительно изымать землю для государственных или муниципальных нужд можно при условии предварительной равноценной компенсации.

Как купить гараж без места (только каркас)

Не у всех людей есть возможность построить или приобрести готовый капитальный гараж, а хранить свое транспортное средство где-то нужно. Что делать? Выход в этой ситуации только один – приобрести каркас, металлический гараж на вывоз. Такие металлические конструкции позволяют их перемещать с места на место в любое время. Вам не потребуется даже брать в аренду или приобретать в собственной земельный участок для его установки. Но и здесь возникает вопрос: Как купить гараж без места (только каркас) на вывоз? Почему мы заостряем внимание именно на металлических гаражах? Все очень просто. Гаражи, изготовленные из кирпича или блоков, бетона или железобетона относятся к капитальным объектам недвижимости. Для из возведение потребуется собрать немалый пакет документов, в том числе иметь договор на земельный участок или право собственности. Все остальные считаются самовольными постройками и подлежат сносу, а в последние годы процесс сноса по всей стране идет полномасштабно. Как показывает практика, под снос попадают даже те капитальные гаражные строения, которые располагаются на земельных участках, находящихся в собственности ГСК, частных лиц. К тому же приобрести такую постройку на вывоз не получится. Разбирать, перевозить, заново строить из того же б/у кирпича или блоков не имеет никакого смысла.

Как купить гараж без места (только каркас) на вывоз

Для начала остановимся на некоторых моментах, которые необходимо учитывать приобретая такой объект недвижимости.

Вы приобретаете только саму конструкцию, которая не имеет никакого отношения к земельному участку, на котором он установлен.
Не забываем о ежегодном налоге на недвижимость и о возможности получения налогового вычета.
Поиск места, где его установить, оно должно быть разрешенным с точки зрения действующего законодательства.
Наличие или отсутствие документов на конструкцию.

На последнем пункте остановимся более детально. Рассмотрим два варианта: 1 – когда документы на металлическую конструкцию отсутствуют и когда они есть в наличии.

Как купить гараж без места (только каркас) на вывоз без документов

Это самый сложный вариант приобретения недвижимости. Чтобы стать владельцем потребуется заключение договора, а без документов на объект это сделать невозможно. Здесь есть несколько способов решения проблемы:

Продавец проходит процедуру оформления и получает на гараж необходимые документы. Вероятнее всего он откажется, поскольку этот процесс займет немало времени и денежных трат.
Вы приобретаете не объект, а оформляете покупку каркаса, как строительного материала.
На свой страх и риск передаете деньги и забираете каркас.

Как купить гараж без места (только каркас) на вывоз с документами.

В такой ситуации потребуется не только заключение между сторонами договора купли-продажи, но и оформление нижеследующих документов:

Акт приема-передачи недвижимого объекта и дополнительное соглашение (в случаи каких-либо разногласий составляется протокол разногласий);
Описание покупаемого объекта и все документа на него.

Более детально остановимся на самом договоре купли-продажи.

Такой документ, согласно действующего законодательства, может быть заключен не только между простыми гражданами, но и юридическим лицами, а равно между физическим и юридическим лицом. Особое внимание в договоре уделяется предмету сделки. В договоре он должен быть максимально подробно описан, чтобы можно было без проблем идентифицировать.

В обязательном порядке указываем стоимость приобретаемого объекта. Она определяется сторонами самостоятельно. В том случаи, когда цена будет отсутствовать, то признать в дальнейшем сделку недействительной будет весьма и весьма проблематично.

Не забывайте, что договор купли-продажи составляется только в письменной форме и в обязательном порядке подписывается сторонами сделки. После этого новый владелец должен посетить регистрирующий орган и оформить переход права собственности не объект.

Структура договора купли-продажи

наименование документа с точным указанием объекта, который подлежит продаже;
дата подписания договора и место. Она указывается в следующем формате: число, месяц, год;
данные о сторонах заключающих сделку (фамилия, имя,отчество, паспортные данные, прописка и место фактического проживания);
права и обязанности каждой сторон;
максимально подробное описание предмета сделки;
подписи сторон.

В некоторых случаях стороны, по своему решению могут в договоре купли-продажи отразить и дополнительные условия совершения сделки. Среди таких доп.условий в договоре могут быть отражены:

- отсутствие у продаваемого объекта недвижимости других претендентов на него, т.е., что ранее объект никому не был продан, подарен и т.д.;
- отразить, что покупателя полностью удовлетворяет состояние приобретаемого им недвижимого имущества и претензий к продавцу по этому вопросу не имеет;
- чтобы дополнительно на составлять акт приема-передачи объекта, отметить, что договор купли-продажи одновременно выступает и в качестве указанного акта;
- чтобы в последующем избежать ненужных тяжб, связанных с признанием договора недействительным отразить, что обе стороны являются полностью дееспособными, понимают все последствия совершаемой ими сделки купли продажи;
- иные обстоятельства, которые сочтут нужными стороны.

Итог

Подводя итог всему выше написанному можно сказать, что покупка гаража без места (только каркас) на вывоз не имеет существенных отличий от сделки, связанной с продажей любого другого имущества, относящегося к движимому. Самое главное соблюсти процедуру ее оформления, отразить в документе все необходимые условия, чтобы в дальнейшем ни одна из сторон, третьи лица (к примеру, наследники после смерти продавца) не моги признать сделку недействительной.

Железный гараж. Как купить? На что обратить внимание

Железные гаражи относятся к самым дешевым объектам. Отличительной чертой таких конструкций является прочность и долговечность.

Решив приобрести для хранения своего транспортного средства металлический гараж, необходимо будет учесть ряд особенностей при его выборе.

Месторасположение

Если расстояние не имеет значения, то проблем с выбором нет. Но, как правило, владельцы транспортных средств решают приобрести такую конструкцию неподалеку от дома или своей работы. В этом случаи значительно сокращается район поиска. Не стоит выбирать гараж, расположенный в низменности. После дождя у владельца гаража возникают проблемы с ямами, а это, в свою очередь, влияет и на состояние транспортного средства, помещенного в гараж, появляется коррозия.

Утепление.

Вторым немаловажным фактором, в особенности для хранения гаража в зимний период времени, является утепление. Водители прекрасно знают, как порой бывает сложности запустить двигатель при сильных холодах.

Размер.

Этот пункт, как и предыдущие, занимает далеко не последнее место. Говорить о том, что гараж должен быть больше по размерам, чем автомобиль излишне. К тому же, если человек собирается не только хранить там свой автомобиль, но и дополнительные вещи, заниматься ремонтом, то объект должен быть намного больше.

Безопасность конструкции

Несмотря на то, что метал является одним из самых крепких и надежных материалов, не стоит забывать о безопасности. Лучше всего, если ворота изготовлены из среднего металла. Сейчас на рынке представлено огромное количество металлических гаражных ворот. Наиболее востребованными считаются распашные и складчатые. В любом случаи они должны быть утеплены и обладать надежным и защищенным замком. Замки, оснащенные механизмом сувальдного типа, считаются самыми надежными.

Не лишним будет проверить, как прикреплены стенки гаража к полу и из чего изготовлен последний. Проверить стыки между крышей и стенами, не имеется ли подтеков.

Наличие смотровой ямы.

Не всегда в металлических гараж имеется смотровая яма. Но если таковая есть, то необходимо обратить внимание на ее состояние, забетонирована или нет. Если яма обложена кирпичом или не забетонирована, то происходит испорение влаги, что будет оказывать негативное воздействие не только на транспортное средство, но и на всю конструкцию. Глубина ямы. Если человек высокий, то ему неудобно будет заниматься ремонтом автомобиля в постоянно сгорбленном положении. Лучше всего поискать другой объект.

Документация

Не забывайте, что гараж это объект недвижимости. При совершении сделки купли-продажи не лишним будет проверить всю имеющуюся документацию на металлический гараж. Это позволит избежать в дальнейшем ненужных проблем и хлопотов. Оптимальным вариантом станет обращение за помощью к юристам, которые знают все подводные камни. Лучше оплатить единоразово их услуги, чем в последствии получить массу неприятностей.

Читайте также: